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Aradei Capital a un modèle économique singulier sur le marché, lui permettant d’assurer la totalité de la chaîne de valeur de développement de l’immobilier locatif. «Cela va de la prospection et l’acquisition à gestion locative en passant par la construction et la commercialisation», résume Kacem Benjelloun, qui s’exprimait à l’occasion d’un webinaire organisé par l’APSB et la Bourse de Casablanca . 

Selon l’analyste, la foncière a des règles de gestion assez claires qui donnent une bonne visibilité sur son business. D’une part, Aradei Capital a l’objectif d’un ratio Loan-to-Value à maintenir sous 60% (avec un niveau cible à 40%). «Au-delà, la foncière serait amenée à réaliser des augmentations de capital». D’autre part, Aradei Capital se fixe comme autre objectif la distribution d’au moins 85% du FFO sous forme de dividendes. 

Ce modèle économique se fait sous contraintes selon Kacem Benjelloun, sous peine de ne pas maximiser sa rentabilité : «Il faut en effet commercialiser rapidement avant même la fin du développement des projets pour générer une rentabilité dès les premiers jours du développement. A cela s’ajoute le risque de délais de livraison des projets et le non-respect des budgets.» En revanche, la société est moins exposée aux risques inflationnistes. Selon l’analyste, le contexte inflationniste actuel n’aura pas d’impact significatif sur la foncière qui pourra répercuter la hausse des coûts des projets en construction sur les loyers futurs. 

Un plan d’investissement de 2,5 Mds de dirhams sur la période 2021-2025

Kacem Benjelloun a par ailleurs présenté les investissements futurs du groupe. Il s’agit en l’occurrence du développement des cliniques avec le groupe Akdital, ou encore l’immeuble de bureaux (PRISM) qui est le premier produit de la foncière sur ce segment. Il y a aussi un projet mixed-use à Casablanca pour une enveloppe de 550 MDH et, enfin, la poursuite de l’expansion des supermarchés Label’Vie. Tout cela va mobiliser la bagatelle de 2,5 Mds de dirhams, avec quelque 872 MDH d’investissements rien qu’en 2022. Selon Kacem Benjelloun, ceci permettra au groupe de disposer de surfaces additionnelles de 150.000 m2 de GLA additionnelle dès cette année. 

«Ces investissements, en plus des augmentations de loyer réglementaires devront permettre au chiffre d’affaires de croître de 12% en moyenne sur la période 2021 -2026 pour atteindre 741 MDH. Le Net Operating Income (NOI) - équivalent du résultat d’exploitation pour le secteur – devrait, lui, croître de
12 ,9% sur la période», prévoit l’analyste. 

Les dividendes devront progresser de 5,7% au minimum sur cette période pour atteindre 24 DH/action en 2026. «Je considère que c’est un taux de croissance minimum des dividendes car il est basé sur un taux de distribution de 85% qui est le taux de distribution minimum du FFO de la foncière», explique-t-il. A noter que la société a distribué 95% du FFO cette année. 

Un cours cible à 525 DH

L’analyste recommande le titre à l’achat pour son potentiel de croissance basé sur une réserve foncière importante et rapidement activable, une gouvernance solide, un rendement attrayant ou encore un effet taille important. «C’est une valeur alliant rendement et croissance», résume-t-il.